На рынке элитной недвижимости Москвы продолжается пандемия: в том смысле, что показатели первого полугодия 2022 года оказались сопоставимы именно с пандемийными «достижениями» 2020-го, а по сравнению с нетрадиционно активным 2021-м число сделок в сегменте сократилось на немыслимые 53%, подсчитали аналитики компании Knight Frank Russia*.
Оно и понятно: в условиях неопределенности многие состоятельные покупатели заняли выжидательную позицию, отложив покупку недвижимости на неопределенный срок. Именно такую формулировку сегодня можно встретить в материалах практически всех компаний — игроков элитного сегмента. Другая часть клиентов теперь рассматривает приобретение недвижимости на зарубежных рынках, в том числе в качестве инвестиций. Кроме того, двукратный рост ставки ЦБ в марте и высокая волатильность рубля послужили толчком к переносу сбережений во вклады, держатели которых планируют войти в сделки в краткосрочной или среднесрочной перспективе.
По мнению регионального директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Russia Андрея Соловьева, еще одной причиной выжидательной позиции потенциальных покупателей стал ограниченный объем предложения в сегменте: многие изучают рынок в ожидании новых проектов по привлекательным ценам либо нацелены на покупку квартиры в определенном комплексе со стартом продаж во второй половине года. «Если по итогам первого квартала отмечалось минимальное значение доступных лотов, то уже сейчас за счет высокой девелоперской активности дефицит постепенно восполняется. Высока вероятность, что новые проекты поддержат спрос в будущих периодах, и второе полугодие сможет показать хорошие результаты», — считает Андрей Соловьев.
Действительно, за полгода на столичный рынок вышло девять новых элитных проектов и новый корпус в проекте-«старичке», причем в шести проектах старт продаж был объявлен в течение последних трех месяцев. Для сравнения: за весь 2021 год в продажу вышли восемь комплексов и одна новая очередь. В итоге сегодня в столице экспонируются примерно 1570 высокобюджетных квартир и апартаментов, что на 43% выше, чем было в конце первого квартала, и на 21% больше итоговых показателей 2021 года.
В структуре предложения лидерство по числу экспонируемых лотов сохраняет пока район Дорогомилово, доля которого за последний квартал выросла с 19% до 27%; на втором месте Пресненский район, где сосредоточено 16% элитных квартир и апартаментов; третье место разделили Тверской район и район Якиманка (в обеих локациях представлено по 13% предложения). Кроме того, как говорят в Knight Frank Russia, в списке премиальных локаций появились новые строчки — в частности, район Филевский Парк. А в компании «Метриум» отмечают, что по итогам первого полугодия проект премиум-класса впервые заявлен в районе Ростокино.
Кстати, по оценкам аналитиков «Метриума»*, в первом полугодии в сегменте сверхдорогой недвижимости между апартаментами и квартирами сохранялся паритет: 51,9% и 48,1% соответственно, и доля квартир за шесть месяцев выросла всего на 2,2 процентных пункта. А вот в премиальном сегменте за тот же период доля апартаментов снизилась до 20,8% (минус 8,2 процентных пункта).
По предварительным данным Knight Frank Russia, всего за январь — июнь было заключено 390 сделок с элитной недвижимостью. Общая площадь реализованных лотов составила 49 тысяч квадратных метров, а их суммарная стоимость — более 50 млрд рублей. Что касается цен: средневзвешенная цена предложения на первичном элитном рынке Москвы сейчас находится на уровне 1 459 000 рублей за квадратный метр (прирост за полгода составил 9%), при этом в классе делюкс это 2 052 000 (плюс 7% с начала года), а в премиум-классе — 1 067 000 (плюс 11% с начала года).
«При этом в течение последних трех месяцев в сегменте фиксировалась отрицательная ценовая динамика (минус 9% за квартал). Корректировка показателя в первую очередь связана с изменением структуры предложения за счет выхода новых объемов, в том числе масштабных премиальных комплексов по доступным ценам. Также частичное влияние оказало укрепление позиций рубля. Сейчас полностью в долларах или евро цены представлены лишь в нескольких проектах, также часто в валюте экспонируются отдельные эксклюзивные лоты», — подчеркивают в Knight Frank Russia.
Еще несколько любопытных наблюдений из жизни элитного рынка. По оценкам компании Gravion*, в конце прошлого года процент покупок клиентами из регионов варьировался в диапазоне 20-25% в зависимости от проекта. «После событий весны 2022 года львиная доля клиентов заняла выжидательную позицию, и регионы не стали исключением. Но такой штиль продлился недолго, и сегодня доля региональных сделок на рынке премиум- и элитного классов в среднем составляет около 30-35%, а в ряде проектов этот показатель может доходить до 80% в общем объеме продаж», — рассказывают эксперты Gravion.
В компании Est-a-Tet* в ходе анализа итогов второго квартала обратили внимание на крайне низкую долю ипотечных сделок в элитном сегменте: всего 7,1%. Как отмечают аналитики, основной объем элитного предложения (52% лотов) сосредоточен в диапазоне от 200 млн рублей. Покупателю сейчас интереснее полная оплата или программы рассрочки, которые позволяют разумно управлять денежными активами, поэтому во втором квартале 2022 года доля неипотечных сделок в элитном сегменте составила 92,9% (в первом квартале она составляла 84%, а годом ранее 77,7%).
В продолжение темы и в подтверждение выводов Est-a-Tet — любопытное исследование* премиального сегмента, которое совместно провели компания Savills и холдинг «РСТИ». Согласно полученным результатам, в июне Санкт-Петербург показал резкий рост числа сделок с привлечением ипотечных средств, в то время как в Москве все происходило с точностью до наоборот.
Как полагают авторы исследования, появление привлекательных ипотечных ставок в начале лета стимулировало спрос на рынке премиальной недвижимости Петербурга: число таких сделок в Северной столице с начала лета выросло вдвое. При этом петербуржцы покупают объекты на разных стадиях готовности и в основном без отделки. Между тем в Москве спрос на премиальные объекты сфокусирован на проектах в высокой стадии готовности и желательно с отделкой, чтобы, как подчеркивает директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий, зафиксировать вложенные средства и начать сдавать квартиры в ближайшем будущем. Но главное, московские сделки совершаются преимущественно без привлечения заемных средств. По словам управляющего партнера компании Savills в России Дмитрия Халина, доля ипотечных покупок, например, в ЦАО составляет сейчас примерно 9%.
Тут снова уместно вспомнить, что люди, которые планировали совершить сделку весной-летом 2022 года и хранили деньги в валюте, из-за волатильности курса теперь могут рассчитывать на лоты меньшего метража с менее привлекательными качественными характеристиками и потому нередко принимают решение… правильно, отложить покупку на осень.
«К тому же у многих клиентов на сегодняшний день средства размещены на депозитах, доступ к которым открывается в конце августа — середине сентября. В связи с этим девелоперы уже предлагают программы с беспроцентной рассрочкой на несколько лет или возможностью внести основной платеж через полгода после заключения сделки. Сейчас клиенты больше ценят не максимальную скидку в моменте, а вариативную рассрочку», — уверен Дмитрий Халин.
*Есть в распоряжении Business FM