По статистике Росреестра, сегодня в России насчитывается свыше 3,5 млн гаражей, которые не оформлены в собственность по всем правилам. Причины кроются в том, что они построены очень давно и люди попросту не имеют на них правоустанавливающих документов. Плюс ко всему, в законе нет определения «гараж». В итоге владельцы не могут гаражи ни продать, ни подарить. А если вдруг городу нужна земля под как бы несуществующим гаражным кооперативом, то его запросто могут снести, не заплатив ни копейки. Чтобы узаконить недвижимость для хранения машин, власти создали гаражную амнистию.
Вместе с юристом разбираемся в сути гаражной амнистии, ее сложностях, а также в том, как узаконить гараж и какие документы понадобятся для этого. Наш эксперт – Екатерина Иванова, кандидат юридических наук, президент компании «Межрегиональный юридический центр земельных отношений» (г. Санкт-Петербург).
Что такое гаражная амнистия?
В 2021 году вступил в силу ряд поправок в закон №79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти поправки получили народное название «закон о гаражной амнистии».
Гаражная амнистия – это возможность стать владельцем земельного участка под гаражом в упрощенном порядке. Причем надел достается хозяину совершенно безвозмездно: он станет либо его владельцем, либо арендатором.
Закон называет гараж нежилой постройкой, которую обязательно нужно поставить на учет в кадастре.
Цели гаражной амнистии
Оформить гараж в собственность по гаражной амнистии выгодно как владельцу объекта недвижимости, так и самому государству:
Граждане смогут делать с гаражами все, что угодно: продавать, дарить, оставлять в наследство. Снести в целях каких-то градостроительных изменений чей-то гараж уже будет не так просто. А если придется, то владелец получит компенсацию.Гаражные кооперативы и отдельные места для машин получают определенный правовой статус. Это значит, что обслуживание их будет подчиняться правилам безопасности. Если вдруг что-то случится, то отвечать будет владелец.Права на объекты гражданского назначения и земли под ними будут приведены к современным нормам. Гаражи так же, как и землю, можно облагать налогами, пополняя казну государства.
© АвтоКодСроки гаражной амнистии
До какого года гаражная амнистия будет действовать – вопрос важный. Если не уложиться в сроки, то можно будет навсегда лишиться помещения для автомобиля.
Пока срок гаражной амнистии составляет пять лет: программа стартовала в 2021 году и завершится только в сентябре 2026 года. Будет ли она продлеваться, пока эксперты не могут сказать однозначно. Возможно, власти дадут еще время, как это случалось несколько раз с дачной амнистией. Если же такого не произойдет, то есть опасность, что все незарегистрированные гаражи будут постепенно сносить по инициативе властей как самовольные постройки. Другой вариант – у гаража или земли вдруг найдется прежний владелец.
– Мой совет однозначный: кто не оформил, оформлять сейчас и не ждать, когда ваш объект недвижимости могут признать самовольным и снести, – рекомендует кандидат юридических наук Екатерина Иванова.
Какие постройки подпадают под гаражную амнистию?
Смело можно претендовать на место полноправного хозяина гаража, если он подпадает под следующие критерии:
- гараж должен быть капитальный или некапитальный металлический, являющийся частью гаражного кооператива;
- помещение для машины появилось на участке не раньше 30 декабря 2004 года;
- гаражный бокс никогда не признавали самостроем по суду.
Самый большой миф среди населения о гаражной амнистии – ошибочное мнение, что наличие любого гаража дает преимущества при оформлении участка под ним, отмечает Екатерина Иванова. Люди думают, что если гараж более 15 лет стоял и никто его не трогал, то власти практически обязаны оформить все документы.
– Это не так. Да, гаражная амнистия сняла ряд проблем по регистрации земли, документы на которую были недооформлены. Однако самовольно возведенный гараж оформить по амнистии не удастся, – предупреждает эксперт. – К примеру, если у вас на руках имеется бумага об отводе участка под строительство гаража (его должен был выдать уполномоченный на тот период орган власти или местного самоуправления), то зарегистрировать право собственности на такой гараж можно без дополнительных разрешений путем подачи заявления в Росреестр.
Но и здесь возникают свои сложности. Опираясь на случаи из собственной практики, Екатерина Иванова перечисляет их.
Во-первых, как установить, что гараж именно на этом участке? Это можно сделать, только имея уточненные координаты здания и участка. То есть на гараж необходимо подготовить технический план, а на земельный участок – межевой план.
Во-вторых, часто в документах при отводе земли допускали ошибки в фамилии, имени, отчестве владельца. Поскольку уже нет тех органов, которые выдавали документы, установить принадлежность документов на участок или гараж конкретному лицу возможно только через суд.
В-третьих, бывало, что документы на право строительства гаража были одобрены и даже их предоставили, но потом он достраивался, перестраивался, расширялся по пятну застройки, а права на занятие дополнительной территории власти не давали. В этом случае, даже если право на сам гараж ранее зарегистрировали, но вскрылось несанкционированное увеличение площади, вопрос оформления земли останется спорным.
Документы для гаражной амнистии
Первое, с чего начать для участия в гаражной амнистии, – собрать документы для оформления. Важно доказать, что именно вы хозяин недвижимости.
Пакет бумаг может включать:
- Разрешение муниципалитета о том, что земельный участок предоставляется для постройки гаража. Возможно, такой документ давали давным-давно, еще в советское время, но и он подойдет.
- Если вы участвовали в гаражно-строительном кооперативе, то стоит найти какие-то квитанции о внесении платежей.
- Паспорт на объект со всеми техническими характеристиками.
- Решение всех участников гаражно-строительного кооператива о том, что вам достается гараж.
- Если помещение для автомобиля досталось по наследству, то подходящим документом для гаражной амнистии станет бумага о праве на наследство.
- Договор о том, что гараж подключен к коммунальным сетям, и справка о прохождении техинвентаризации в БТИ.
- Документы, которые доказывают, что вы платили налоги за гараж.
Уточнить, на земле какого назначения стоит гараж, кому принадлежит участок и есть ли на нем обременения, можно в отчете на основе выписки из ЕГРН.Реестра. За этим документом никуда ходить не нужно. Понадобится только выход в интернет. Для этого зайдите на главную страницу сайта, введите в строку поиска адрес или кадастровый номер и закажите отчет. Система сформирует его на основе официальных данных Росреестра и пришлет на указанную электронную почту в ближайшее время.
Важно! Если владельцем земли является конкретный человек, в отчете вы увидите фразу «физическое лицо». Если землей владеет администрация города, об этом будет сказано прямо.
Как оформить гараж в собственность по амнистии?
Если случай не исключительный, то пройти всю процедуру гаражной амнистии в 2023 году достаточно просто. Но здесь возможны две ситуации.
Ситуация №1. Когда нужно оформлять лишь землю, то пишут заявление в муниципалитет о том, чтобы он предоставил участок под гаражом.
– Если так случилось, что оформлены права только на здание, а на землю документов нет совсем, то я рекомендую начать с кадастровых работ, – советует Екатерина Иванова. – Пригласить кадастрового инженера, который создаст схему расположения земельного надела на кадастровом плане территории. Утвердить схему в местной администрации и уже после этого сформировать у кадастрового инженера межевой план, поставить участок на кадастровый учет в МФЦ и вернуться в администрацию уже с новым заявлением о предоставлении участка под гаражом в собственность. И вот здесь тоже могут быть свои нюансы, потому что администрация может заявить, что такую землю в аренду они были бы готовы предоставить, но в собственность могут отдать только гораздо меньший участок. И надо будет выбирать: биться за площадь участка или соглашаться на аренду.
Если на землю все же дали добро, то документ о предоставлении участка относят в Росреестр. Гаражная амнистия пройдена.
Ситуация №2. Когда необходимо оформлять вместе с землей гараж, то процедуру проходят ту же самую, но прилагают к схеме участка и техплану любой документ на гараж из списка выше. Орган местного самоуправления сам подаст заявление на регистрацию земли и помещение для автомобиля.
– Когда не оформлен ни сам гараж, ни участок, это самый сложный случай, поскольку налицо признаки самовольного строительства. В этом случае с юридической точки зрения у гражданина отсутствует законный интерес в оформлении гаража, который по факту является самовольной постройкой, – комментирует юрист. – Это значит, что мы должны доказать любым доступным способом, что гараж построен законно. То есть можно запросить, например, в архиве документы об отводе гаража или участка для строительства гаража любому прежнему владельцу. Это поможет подтвердить, что объект несамовольный.
За госрегистрацию прав на гараж и землю будущим владельцам платить не нужно. Однако все равно участие в гаражной амнистии может потребовать денег. По словам Екатерины Ивановой, совсем без подрядных организаций обойтись вряд ли получится. Больше чем в 90% случаев потребуются услуги кадастрового инженера для идентификации объекта.
– Плюс, часто возникают сложности с возможностью приватизации участков ввиду нового градостроительного развития территории, – говорит эксперт. – Например, администрация запроектировала территорию под многоквартирные дома и участки под гаражи сделала непригодными для приватизации.
Как правило, с первого раза без юридического сопровождения оформить гараж и землю под ним самостоятельно почти никому не удается. В среднем в крупных городах оформление гаража с участием юриста обойдется от 200 тысяч, в небольших населенных пунктах – 70-90 тыс. рублей. По срокам выходит около трех и более месяцев. Но если человек располагает временем и местная администрация содействует в оформлении документов, то вполне можно оформить гараж и землю под ним без чьей-либо помощи.
Риски владельцев гаражей
Гаражная амнистия практически не имеет никаких негативных последствий, уверена Екатерина Иванова.
– Я, как юрист, могу сказать, что единственная потеря при оформлении собственности – это налог на имущество и текущие затраты на кадастрового инженера и юридическую помощь. Но плюсов гораздо больше, – поясняет эксперт.
По словам Екатерины, можно выделить такие главные преимущества для владельца:
- Оформленный гараж можно официально сдать в аренду. Если понадобились деньги, продать. Также без проблем можно отдать его наследникам.
- Землю под гаражом после оформления собственности можно перевести, если позволяют градостроительные регламенты, в другой статус, например, под магазин, и увеличить тем самым рыночную стоимость объекта.
Льготы по гаражной амнистии
Гаражная амнистия предусматривает определенные льготы, в первую очередь, для инвалидов. Так, согласно №181-ФЗ, людям с ограниченными возможностями разрешают бесплатно ставить гаражи рядом со своими домами. Для этого им дают участки. Плюс есть возможность построить некапитальный «дом» для автомобиля, причем бесплатно. От властей населенного пункта только потребуется согласовать схему размещения таких гаражей.
Также каждый регион страны предлагает свои преференции для инвалидов. Например, для них снижены цены на работы технического, правового и кадастрового характера.