Катерина Гутрова: «Качественное благоустройство перестает быть премиальной опцией»

Сегодня благоустройство перестает быть просто декоративным приложением к жилому комплексу. Оно становится полноценной инвестицией в ликвидность объектов. Директор по продукту девелоперской компании «Разум» Катерина Гутрова рассказала, почему батуты важнее скалодромов и как пати-рум работает даже в холодном Екатеринбурге. 

Считается, что качественное благоустройство является уделом московских девелоперов с высокой маржинальностью проектов. На что пришлось пойти вам, чтобы сделать его в Астрахани, где платежеспособный спрос ниже?

Не всегда нужно чем-то жертвовать, ведь дорого далеко не всегда равно качественно. А главное, мы перестали воспринимать благоустройство как декоративное приложение к стройке и начали относиться к нему как к части продукта и городской инфраструктуры. Часть инвестиций, которые обычно уходят в квадратные метры, мы сознательно перенаправляем в обустройство общественного пространства.

При этом мы никогда не пытались механически копировать московский подход. Для регионального рынка это была бы ошибка и с точки зрения экономики, и с точки зрения эксплуатации. Мы пошли другим путем: начали проектировать не «дорогое» благоустройство, а разумное и устойчивое.

Например, мы сократили площади газонов и сделали ставку на многолетники, злаки, кустарники и устойчивые посадки, которые выглядят масштабно и выразительно, но проще в эксплуатации.

Также мы расширили базу поставщиков МАФ. Мы сейчас активно развиваемся в направлении поставок из Китая, что позволяет оптимизировать затраты на благоустройство. 

У вас есть внутренняя лаборатория, которая анализирует, как реально используют дворы после заселения? Какой самый неожиданный или противоречащий архитектурной задумке паттерн поведения жителей вы выявили в Астрахани?

Как таковой отдельной лаборатории у нас нет, зато есть авторский надзор за ним в период эксплуатации. Кроме того, мы активно взаимодействуем с управляющей компанией, собираем обратную связь от жителей.

Нам очень важно, чтобы продукт оправдывал ожидания не только в момент заселения, когда эмоциональная составляющая еще сильно преобладает, но и позже, когда у жителей включается более рациональный подход к оценке среды. Именно тогда становится понятно, какие решения действительно работают вдолгую.

Если говорить о конкретных кейсах, то первое, что приходит на ум – это батуты. Оказалось, что это тот элемент благоустройства, на который моментально выстраивается очередь, если в проекте он всего один. Поэтому теперь батут – обязательный элемент практически любого нашего проекта. Причем их всегда несколько: дети буквально перемещаются прыжками с одного на другой. Более того, мы начали разводить батуты по разным возрастным зонам, чтобы подростки, выполняя на них сальто, случайно не задели малышей, которые только осваивают азы прыжков.

При этом заброшенными оказались вовсе не воркаут-зоны, так как турники всегда востребованы, а сложные конструктивные скалодромы. На этапе проектирования они выглядят эффектно и архитектурно выразительно, но в реальной эксплуатации выясняется, что для большинства детей такие элементы требуют слишком хорошей физической подготовки.

А вот недооцененным элементом неожиданно стали качели-лавочки. Они оказались максимально универсальными и полюбились не только детям, но и более взрослому поколению жителей. Это тот редкий сценарий, который одинаково хорошо работает сразу для нескольких возрастных групп.

И есть еще одно наблюдение, которое нас действительно удивило. Помните, как в детстве мы выносили во двор бутылки и ведерки с водой, чтобы лепить куличики из песка? Оказалось, этот сценарий абсолютно актуален до сих пор. Поэтому теперь в каждой нашей песочнице предусмотрен водный элемент, чтобы детям было проще строить песчаные замки.

На первый взгляд это мелочь, но именно такие детали в итоге и формируют по-настоящему «живой» и востребованный двор.

Астрахань — это жаркое солнце, ветер и специфический уклад: ранняя весна, традиция сидеть у подъезда. Что вы добавили или убрали именно из-за климата? И что решили привнести в Екатеринбурге?

В Астрахани мы отказались от ряда растений, которые плохо переносят жару и сухой ветер. Кроме того, внутри компании действует стандарт: озеленение должно занимать не менее 60% площади благоустройства.

Помимо навесов-пергол и крупномерных деревьев, создающих тень и защищающих от палящего солнца, в большинстве проектов мы используем контактные фонтаны, которые не только становятся визуальным акцентом общественного пространства, но и буквально спасают жителей в астраханский зной. А в новых проектах закладываем еще одно новое решение - туманообразователи. Они создают прохладную дымку в беседках и дворах.

При этом мы стараемся учитывать и локальный уклад жизни. В Астрахани по-прежнему сильна культура общения во дворе, привычка проводить время на улице, общаться с соседями, сидеть вечером на свежем воздухе. Поэтому обязательным элементом каждого проекта для нас стал амфитеатр – пространство для встреч и мероприятий, которые организует управляющая компания. Это помогает формировать не просто двор, а полноценное добрососедское комьюнити.

Еще один важный элемент – большая сосна в центре двора, зимой там развешивают новогодние гирлянды. Такие элементы создают эмоциональную привязку к месту, формируют праздничную атмосферу.

Если говорить про Екатеринбург, то там климатическая логика уже другая. Если в Астрахани мы боремся с перегревом и солнцем, то на Урале – с длинным межсезоньем. Поэтому больше внимания уделяем ветрозащите, всесезонному сценарию использования пространства, чтобы дворы продолжали работать и радовать жителей даже в холодное время года.

Какие решения оказались удачными и теперь попадают в новые проекты, а какие – провальными?

Удачные решения мы не просто тиражируем – со временем они становятся частью внутренних стандартов и обязательными элементами новых проектов. И что интересно, тем самым «магнитом» для жителей зачастую становятся не самые дорогие или технологичные элементы благоустройства, а пространства с понятным и гибким сценарием.

Одним из таких решений стал пати-рум, который мы впервые реализовали в ЖК «Гагарин». Он объединил сразу несколько сценариев использования: для проведения дней рождений, мастер-классов и игр в настолки, коворкинг, детскую игровую с бизибордами и даже небольшой кинотеатр. В результате он стал настоящей точкой притяжения для жителей и позже стал появляться в последующих проектах компании.

Особенно интересно это решение оказалось актуальным и в Екатеринбурге, где из-за климата и длинного холодного сезона такие общественные пространства становятся практически незаменимыми и позволяют поддерживать социальную жизнь внутри проекта круглый год.

Еще один безусловным «магнитом» является многофункциональное спортивное поле. В течение дня оно может использоваться для футбола, баскетбола или волейбола, а вечером там могут проходить мастер-классы по борьбе, йоге, танцам или детские активности. Благодаря такой гибкости пространство никогда не пустует.

Если говорить о провальных решениях, то откровенно неудачных кейсов, которые пришлось бы полностью исключать, у нас немного, но один показательный пример все же был.

Зона амфитеатра с очагом по центру задумывалась как уютное пространство для камерных встреч и теплых вечеров у огня. Архитектурно и эмоционально идея выглядела очень сильной, но в реальной жизни не прижилась. Для соблюдения безопасности требовалась запись через управляющую компанию, получение от нее биотоплива и доступа к биокамину. Этот сценарий оказался для жителей слишком сложным и «длинным», желающих проходить все этапы ради вечернего отдыха оказалось значительно меньше, чем предполагалось. Для нас это был важный урок.

Как вы убеждаете покупателя платить за концептуальные решения благоустройства двора?

Мы создаем проекты в основном в классе «комфорт+», где главный мотив покупки – это улучшение жилищных условий, а не закрытие базовой потребности в жилье, поэтому наш покупатель изначально более требовательный.

Сегодня человек покупает не просто квартиру, а качество ежедневной жизни. Особенно это стало заметно после пандемии: люди начали гораздо сильнее ценить среду вокруг дома, возможность гулять рядом с водой, проводить время во дворе, выпускать детей в безопасное пространство. Если у тебя есть комфортный маршрут для прогулки, тень летом, место для отдыха, безопасная среда для детей и эстетика вокруг дома — ты получаешь другой уровень жизни без необходимости куда-то специально ехать.

Второй момент – ликвидность. Качественная среда напрямую влияет на стоимость недвижимости и ее востребованность на вторичном рынке, ведь тут выбор жилья уже происходит не по красивой картинке.

И самое важное: мы видим, что качественное благоустройство перестает быть премиальной опцией. Для нового поколения покупателей это уже базовое ожидание. Поэтому вопрос сегодня стоит не «можно ли сэкономить на дворе?», а скорее «сможет ли проект без качественной среды быть конкурентоспособным через 5–10 лет?».

Цена, вид и шум от соседей: что может превратить ликвидный актив в «бетонный якорь»

От каминов до личных театров: что ищут покупатели элитных квартир

Когда покупатели снова побегут за квартирами? Делаем прогноз

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости