Спрятаться за кирпичами. Как и почему будут расти цены на нижегородском рынке жилья

Цены на первичном рынке жилья в Нижегородской области за 2018 год повысились на 1 %, на вторичном рынке – на 2,2 %, сообщили «ФедералПресс» в Нижегородстате. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила в IV квартале прошлого года 58 951 рубль, на вторичном рынке – 61 728 рублей. При этом средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья в Нижегородской области в 2018 году выросла по сравнению с 2017 годом на 5,5 % и составила 45 869 рублей. Стоимость жилья в новостройках и на вторичном рынке Нижнего Новгорода за 2018 год выросла на 6 и 4 % соответственно, подсчитали специалисты портала недвижимости Domofond.ru на основе размещенных на сайте объявлений. Если квадратный метр в новостройках Нижнего Новгорода в декабре 2017 года стоилв среднем 63 937 рублей, то в декабре 2018-го – 67 787 рублей. Темп роста цен на вторичную недвижимость в Нижнем Новгороде оказался менее интенсивным, чем в среднем по стране (+6 %). Средняя стоимость предложения на вторичном рынке увеличилась с 62 705 рублей в IV квартале 2017 года до 65 221 рубля в IV квартале 2018-го. А квадратный метр в загородном доме в Нижнем Новгороде подешевел на 0,7 % – до 32 078 рублей. Повышение цен в прошлом году сильнее всего коснулось трехкомнатных квартир, выяснил Domofond.ru. Они подорожали на 5,1 % до 4 млн 671,569 тыс. рублей за объект. При этом доля спроса на «трешки» снизилась на 6,6 %. Предложение, напротив, выросло на четверть. На 5 % (до 2 млн 358,298 тыс. рублей) прибавили в цене однокомнатные квартиры – лидеры по доле спроса (42,3 %). Средняя стоимость двухкомнатной квартиры выросла на 4,5 % до 3 млн 306,11 тыс. рублей за объект. Между тем средняя стоимость аренды в Нижнем Новгороде за год снизилась на 4,9 % – до 18 944 рублей в месяц за квартиру. Наибольшее снижение показали трехкомнатные квартиры: снять их стало на 7,3 % дешевле. Руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева обращает внимание, что цены на аренду квартир отличаются как в зависимости от части города, так и от их качества. «В сегменте премиум квартиры стали сдаваться хуже, и цена на их аренду не растет и даже, скорее, немножко падает. А что касается демократичного жилья, цены на прежнем уровне, но содержание жилья становится дороже, и иногда именно на эту сумму идет удорожание», – указывает эксперт. Выставляемые на сайтах недвижимости цены могут несколько отличаться от цен реальных сделок. Однако опрошенные «ФедералПресс» эксперты согласились, что стоимость жилья в Нижнем Новгороде в минувшем году увеличилась. «Цены на жилье в Нижнем Новгороде в 2018 году выросли выше инфляционных ожиданий, – констатирует заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса девелоперской компании «Столица Нижний» Борис Замский. – Рост цен обусловлен изменением рыночной ситуации, то есть соотношения спроса и предложения на рынке. В 2018 году наблюдался повышенный спрос на жилье в связи с ожиданиями роста цен в результате изменения законодательства в области долевого строительства и повышения ипотечной ставки. Одновременно с этим те же изменения законодательства приводят к росту издержек застройщиков и повышению сложности реализации проектов жилищного строительства, поэтому стало сокращаться предложение от застройщиков». Генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик называет сокращение (или прогноз сокращения) объемов вводимого жилья одним из факторов, которые определяли ситуацию на нижегородском рынке жилья в прошлом году и будут определять в текущем. «При этом рынок информационно атакован, что выживут не все застройщики. Потребитель это тоже слышит и делает выводы. А в условиях, когда рубль продолжал падать, часть населения предприняла попытку «спрятаться» за квадратные метры, за кирпичи, и это подогрело интерес к рынку жилья, привело сюда какие-то денежки», – говорит он. Эксперты отмечают, что для покупателей важно удобство и качество приобретаемого жилья. «Люди точнее понимают разницу между качественным и некачественным секонд-хендом, взвешивают плюсы и минусы нового жилья, оценивают риски, связанные с удобством стартового периода эксплуатации, когда непонятно, кто будет в соседях, как будет эксплуатироваться дом, насколько он будет удобен. Этот процесс тоже идет и влиял на цены в разных сегментах», – поясняет Борис Горелик. «Всегда востребовано более качественное, наиболее отвечающее ожиданиям потребителя жилье независимо от его класса (эконом, комфорт или бизнес) или района города. В каждом из сегментов рынка есть успешные проекты, которые продаются хорошо, и проекты, в которых за год продаются единичные квартиры. Причина этого в том, что потребителю важно соотношение «цена-качество», то есть продукт должен быть доступным по стоимости и условиям приобретения, но одновременно с этим удобным для проживания», – считает Борис Замский. По его мнению, в 2019 году все те же ведущие к повышению цен факторы – в первую очередь сокращение предложения ввиду роста издержек, сложности администрирования и рисков бизнеса – продолжат действовать и усиливать давление на рынок, поэтому цены могут двигаться только вверх. Рост цен на вторичном рынке составит 4–5 %, на первичном – 7–8 %, прогнозируют в Нижегородском центре научной экспертизы. Его руководитель Татьяна Романчева отмечает, что, кроме инфляции, на изменение цены на первичном рынке повлияют увеличение НДС, которое скажется на ценах на строительство, и переход к работе с эскроу-счетами. «Застройщик, скорее всего, возложит часть этих затрат на дольщика. Фактически изменение цен с этой схемой должно быть 8–10 %. Но процесс перехода идет в течение 2–3 лет, и рынок не даст поднять цены тем, кто работает по новой схеме, намного, чтобы окупить затраты на использование эскроу-счетов. Поэтому мы говорим, что цены вырастут на 7–8 % с учетом поднятия НДС и работы части застройщиков по новым законодательным актам», – поясняет собеседница «ФедералПресс». Эксперт не ожидает большого роста ввода жилья в 2019 году, но допускает приход в город застройщиков из других регионов. Фото: pixabay.com, ФедералПресс / Елена Майорова