Чего ждать на рынке московской недвижимости

Сергей Брагин – генеральный директор группы компаний «СИСТЕМЭНЕРГО», экс-глава строительной компании «Профремстрой», независимый бизнес-консультант Чтобы дать ясный прогноз рынку, необходимо сначала определиться, каково его текущее состояние. Можно с уверенностью констатировать, что «дно» пройдено в 2017 – начале 2018 г., так как наблюдается увеличение количества реальных сделок. Еще одним неоспоримым фактом является то, что темпы сдачи объектов (абсолютные метры квадратные) ниже, чем прогнозировало Минэкономразвития, то есть можно сказать, что образуется дефицит нового жилья, который сейчас покрывается за счет не проданных в 2016-2018 гг. площадей, а не за счет вновь вводимых. Отдельного внимания заслуживает вопрос ипотеки. Ставка по ней снизилась, что привело к росту объемов выдачи. Однако на данный момент просрочка по выплатам – самая высокая среди клиентов, которые брали ипотеку для покупки жилья в сегменте «эконом». В результате в ближайшие 3-4 года будет наблюдаться большая волна предложений дешевого жилья от банков, которые будут стараться реализовать площади с существенным дисконтом по отношению к рынку в целом (разница составит от 5% до 15%). И если раньше банки продавали квартиры только «своим», то уже сейчас можно найти объявления на сервисах продажи в открытом доступе. Еще один опережающий фактор (индикатор) стоимости жилья, на который надо обратить внимание, – цена на аренду. Сейчас наблюдается устойчивый тренд на удорожание. Это за собой потянет стоимость жилья вверх, ведь люди мыслят по следующему шаблону: зачем снимать, если платить за свою квартиру дешевле. Пока еще не вернулась уверенность в «порядочности» застройщиков. В результате за эти годы изменилась модель работы девелоперов: они делают упор на продажу готовой жилой недвижимости. Это влечет за собой следующие последствия: Люди будут предпочитать новую жилплощадь квартире в старом жилом фонде (разница в стоимости почти будет отсутствовать, но планировки и качество сдаваемого жилья сейчас лучше). На вторичном рынке цены будут расти только на инвестпривлекательные квартиры (малометражные одно- или двухкомнатные квартиры эконом- или суперэконом-класса рядом с метро). Существенно начнут расти цены в новостройках, встроенных в существующие жилые кварталы, так как есть вся инфраструктура для относительно комфортного проживания, но количество таких новостроек сейчас минимально, ситуацию изменит реновация, сейчас уже завершается этап проектирования. Если отойти от эконом-класса и посмотреть на элитное жилье, то оно в цене не изменится. Та рентабельность, которая заложена в нем, позволяет застройщикам не скидывать квартиры, а держать цены на запланированном уровне. Также для элитного жилья характерна постройка под конкретных клиентов. В этом случае проблемы с продажей отпадают, и это существенно иная концепция развития бизнеса. Вообще, если смотреть на рынок в целом, то наблюдается положительная динамика как в объеме заключённых договоров, так и в «среднем чеке». Рынок приходит в себя после потрясений 2015-2016 годов.