Автоновости
ДТП
Тест-драйвы
Автоэксперт

Чего ждать на рынке московской недвижимости

– генеральный директор группы компаний «СИСТЕМЭНЕРГО», экс-глава строительной компании «Профремстрой», независимый бизнес-консультант

Чего ждать на рынке московской недвижимости
Фото: Инвест-ФорсайтИнвест-Форсайт

Чтобы дать ясный прогноз рынку, необходимо сначала определиться, каково его текущее состояние. Можно с уверенностью констатировать, что «дно» пройдено в 2017 – начале 2018 г., так как наблюдается увеличение количества реальных сделок. Еще одним неоспоримым фактом является то, что темпы сдачи объектов (абсолютные метры квадратные) ниже, чем прогнозировало , то есть можно сказать, что образуется дефицит нового жилья, который сейчас покрывается за счет не проданных в 2016-2018 гг. площадей, а не за счет вновь вводимых.

Видео дня

Отдельного внимания заслуживает вопрос ипотеки. Ставка по ней снизилась, что привело к росту объемов выдачи. Однако на данный момент просрочка по выплатам – самая высокая среди клиентов, которые брали ипотеку для покупки жилья в сегменте «эконом». В результате в ближайшие 3-4 года будет наблюдаться большая волна предложений дешевого жилья от банков, которые будут стараться реализовать площади с существенным дисконтом по отношению к рынку в целом (разница составит от 5% до 15%). И если раньше банки продавали квартиры только «своим», то уже сейчас можно найти объявления на сервисах продажи в открытом доступе.

Еще один опережающий фактор (индикатор) стоимости жилья, на который надо обратить внимание, – цена на аренду. Сейчас наблюдается устойчивый тренд на удорожание. Это за собой потянет стоимость жилья вверх, ведь люди мыслят по следующему шаблону: зачем снимать, если платить за свою квартиру дешевле.

Пока еще не вернулась уверенность в «порядочности» застройщиков. В результате за эти годы изменилась модель работы девелоперов: они делают упор на продажу готовой жилой недвижимости. Это влечет за собой следующие последствия:

Люди будут предпочитать новую жилплощадь квартире в старом жилом фонде (разница в стоимости почти будет отсутствовать, но планировки и качество сдаваемого жилья сейчас лучше).

На вторичном рынке цены будут расти только на инвестпривлекательные квартиры (малометражные одно- или двухкомнатные квартиры эконом- или суперэконом-класса рядом с метро).

Существенно начнут расти цены в новостройках, встроенных в существующие жилые кварталы, так как есть вся инфраструктура для относительно комфортного проживания, но количество таких новостроек сейчас минимально, ситуацию изменит реновация, сейчас уже завершается этап проектирования.

Если отойти от эконом-класса и посмотреть на элитное жилье, то оно в цене не изменится. Та рентабельность, которая заложена в нем, позволяет застройщикам не скидывать квартиры, а держать цены на запланированном уровне. Также для элитного жилья характерна постройка под конкретных клиентов. В этом случае проблемы с продажей отпадают, и это существенно иная концепция развития бизнеса.

Вообще, если смотреть на рынок в целом, то наблюдается положительная динамика как в объеме заключённых договоров, так и в «среднем чеке». Рынок приходит в себя после потрясений 2015-2016 годов.