Забронируй мне двушку: застройщики все чаще предлагают людям выкупить их старые квартиры
По данным столичного риелторского агентства, доля сделок по программе trade-in (когда новая квартира приобретается с зачетом стоимости старой) увеличилась до 25 процентов по сравнению с прошлым годом. «Вечерняя Москва» узнала у экспертов, насколько удобна такая схема.
Согласно этой программе застройщик выкупает квартиру у человека по цене ниже рыночной и учитывает в качестве части оплаты за жилье в новостройке. На время продажи старой квартиры новое жилье бронируется. В некоторых случаях до момента заселения в новую квартиру покупателю разрешают жить в старой. Риелтор Екатерина Никитина отметила, что в последние годы схема действительно становится все более популярной.
— Программой пользуются люди, которые хотят улучшить жилищные условия — приобрести квартиру в новом доме или объект, больший по площади. В 2020–2021 годах подобных сделок стало еще больше из-за программы льготной ипотеки и повышенного материнского капитала, — говорит Никитина. — Сейчас в ЖК комфорт-класса 17 процентов квартир можно купить по этой программе. Раньше показатель составлял лишь семь-восемь процентов.
Есть несколько схем trade-in. Классическая выглядит так: покупатель продает квартиру застройщику или агентству недвижимости, передает все права на нее и доплачивает разницу между стоимостью старого жилья и нового.
— В классической схеме человек может пользоваться старой жилплощадью бесплатно до тех пор, пока ему не дадут ключи от новой квартиры, — отметила Никитина.
Остальные — производные от классической, например объект может выкупить не застройщик, а их агентство-партнер или инвестор. В таком случае человек не заключит сделку на новую квартиру до тех пор, пока не будет продана его старая.
По словам риелтора, главное преимущество таких сделок — скорость. Человеку не нужно самостоятельно продавать недвижимость или нанимать риелторов.
— Плюс клиент бронирует квартиру в новостройке, тем самым избегая ее повышения в цене. На такой сделке человек может сэкономить как минимум миллион, — считает Никитина.
Изучайте все варианты
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
— Лично я особого ажиотажа вокруг программы trade-in не вижу. Думаю, что заявления столичных агентств об увеличении спроса на такие сделки — это очередной маркетинговый ход, чтобы лишний раз привлечь внимание к программе. Выгод от trade-in тоже немного. Если это классическая схема, когда застройщик выкупает старую квартиру у клиента, а новая жилплощадь приобретается с зачетом стоимости старой, при этом человек может проживать бесплатно в квартире до тех пор, пока не получит ключи от новой, то выгода, конечно, есть. Но российская версия программы претерпела множество изменений, и плюсов осталось немного. Во-первых, не все застройщики идут на то, чтобы человек жил в старой квартире. Бывает такое, что клиенту приходится ждать год-два, пока объект введут в эксплуатацию. А жилплощадь уже продана, и человеку приходится снимать жилье. А арендная плата в Москве сейчас высока.
Во-вторых, не все квартиры попадают под программу обмена. Застройщики и агентства часто отказываются работать с аварийным и долевым жильем, если у вторички в прошлом было много собственников.
В-третьих, застройщики предлагают выкупить квартиру по цене чуть ниже рыночной. А понятие «рыночная цена» очень относительное. Если человек не знает среднюю стоимость своей квартиры, то он вполне может продешевить и продать квартиру застройщику по низкому ценнику. Иногда дисконт может достигать 30 процентов, что абсолютно невыгодно. Поэтому иногда гораздо лучше обратиться к услугам риелтора или совершить сделку самостоятельно.
Говорят, что программа trade-in избавляет вас от головной боли продажи квартир. Иногда действительно бывает очень сложно найти покупателя. Но почему затягивается продажа? Опять же , потому что человек не знает рыночную стоимость своей квартиры и сильно завышает ее. А жилье того не стоит. Например, оно находится слишком далеко от метро или в старом доме. Определить стоимость можно, только выставив жилье на рынок. Разместите объявления в интернете, социальных сетях и базах. Если покупатели интересуются объектом по такой цене, значит, она оптимальна. Поэтому, прежде чем обратиться к программе, рекомендую попробовать продать квартиру самостоятельно, а за эту сумму купить новую, возможно, взяв часть средств в кредит.
Если вы все-таки решили обратиться к схеме trade-in, то внимательно изучите все предложения на рынке. Не продавайте жилье застройщику по слишком низкой стоимости и ищите варианты, при которых вы сможете проживать в старой квартире до тех пор, пока не получите новую.